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市委党校中青班“‘新莞人’住房问题论坛”综述
经济教研室
6月5日上午，中共东莞市委党校2007年市直机关中青年干部培训班针对新建“廉租房”这一热点问题，开展了一场别开生面的“‘新莞人’住房问题”论坛，来自东莞市直机关的中青年干部培训班四十多名学员解放思想、畅所欲言，多思维、多角度地论述个人观点，通过不同思想观点的互相碰撞，达成了三点共识：
一、政府有责任解决“新莞人”住房问题
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”解决“新莞人”、“有房住”问题，是关系到东莞广大外来建设者民生问题的要求，也是建设“和谐东莞”的要求，这一点毫无疑义！
“新莞人”——东莞“外来工”的代名词，尽管在数量上占优势，但不管在政治、经济还是社会地位方面，总体上都改变不了“弱势群体”的事实！尽管其中不乏一些社会精英，但毕竟是少之又少！大多是些“一没文化、二没技能”，工作在操作台上的一线工人。
就目前广大的“新莞人”而言，他们的居住状态形成多元化格局：一类是工厂集体宿舍，以工业企业中的低端工作人员为主；二是城中村或城镇的租赁住房，以城市第三产业的个体工作人员、个体小商贩为主；三是自购商品房，以较大的私营企业主或收入较高的管理阶层为主。根据东莞市第一次经济普查，东莞常住“新莞人”住在工厂宿舍、城中村农民屋以及自购商品房的比例约为70：25：5。也就是说，大部分“新莞人”目前仅仅解决了“栖身之所”，居住问题仍然较为突出，亟待解决！政府有责任和义务满足这部分人的最低要求！
二、“廉租房”是解决“新莞人”住房问题的最佳选择
目前，以政府为主导，解决低收入群体住房问题的做法大致有三种：一是住房补贴制度；二是建设“经济适用房”；三是“廉租房”。就东莞而言，前两者在东莞难以行通，“廉租房”才是解决广大“新莞人”住房问题的最佳途径。
据统计，2005年常住“新莞人”为585万。如果对“新莞人”实行住房补贴制度，按100元/人.月计算，财政每年须拿70
亿，政府承受不起。
建设“经济适用房”——一般用来解决本地低收入家庭的住房问题，东莞却用来解决“新莞人”的住房问题，体现了党和政府对外来建设者的重视，出发点是好的。但从北京等地的实践来看，建设“经济适用”，政府投资巨大，又受土地制约，加上“开宝马奔驰来购买‘经济实用房’”等“权力寻租”现象层出不穷，而“廉租房”就避免了以上问题。
“廉租房”——原本属于我国政策性住房的一种，是政府财政支持并租赁给低收入群体的具有公共性质的房产。但多年的探索表明：政府不是“廉租房”的唯一提供者，社会也可以建设与经营。与“经济适用房”相比，“廉租房”具有四个方面的优势：
一是“廉租房”更适宜低收入人群。一般说来，经济适用房的价格虽然比市场上的商品房价格低25-30%，但对于真正的低收入人群来说仍然难以承受，而一般能够承受“廉租房”租金。
二是“廉租房”可自然“拒绝”高收入者。“廉租房”各方面的条件和外部设施都相对简陋，有钱人一般不愿意租住，这就避免了一些人从中牟利，可以更好地体现公平性。
三是“廉租房”的流转性强。经济适用房一旦售出就成了私人财产，即使房主的经济状况得到了改善，仍能继续享受优惠。而“廉租房”的所有权不属于租用者，低收入者致富后可以退租，从而让更多的低收入者受惠，使有限的房源得到充分利用。
四是可以有效减少用地量。产权归建设者，只租不卖，多次反复流转，通过一次性使用土地可以解决更多低收入者的住房问题，而经济适用房需建设者不断地投资建设，占用大量土地。
三、“市场建设+市场经营”“廉租房”是最佳模式
在建设和经营“廉租房”两方面，主要有三种模式可供选择：一是政府“新”建，政府经营；二是政府收“旧”，政府经营；三是市场建设，市场经营。经过研讨，大家基本达成一致意见：市场建设、市场经营是最佳模式。
（一）政府不宜立即大规模新建“廉租房”，而应该先试验，总结经验
在“廉租房”的来源上，目前有两条途径：一条是由政府兴建新的廉租公寓，即“新”建；另一条是实行政府“统租”旧的农民房，即收“旧”。大家一致认为：解决“新莞人”住房问题，必须从东莞的实际出发，不能照搬外地的模式。东莞的情况一是“新莞人”数量巨大；二是流动性大；三是社会上已有大量的私人出租屋供租用，出租屋供求矛盾不突出。因此，政府不宜立即大规模新建“廉租房”。当然，作为吸引外来专业人才的措施之一，政府前期可示范性、引导性地建一些“廉租房”，保证来莞创业人才有房住；但如果采取面向所有“新莞人”，大规模新建“廉租房”就没有必要，廉租房无法取代社会出租屋的地位。
一是政府投入资金太大。新建“廉租公寓”的单位成本约为1000元/m2，按照10m2/人的规格新建，以585万“新莞人”计算，则需耗资585亿元，加上后期管理成本，政府承担不起。
二是无地可建。就东莞而言，土地是稀缺资源，“新建”从实践上行不通。
三是难以便民。虽说八大中心镇人口相对密集，但要认识到一点：东莞企业普遍呈中小规模，“新莞人”相对分散，而人口相对密集的工业园区又缺乏场地来新建“廉租房”，新建的“廉租房”只能分布在远离工厂的地带，一方面导致“新莞人”难以承受相对高昂的时间成本和交通成本；另一方面，给就医、子女就学等诸多生活配套带来不便。
四是价格不“廉”。10-15元/m2是相对本地人而言，对广大月收入800元的“新莞人”而言，就无“廉”而言了。据《阳光网》民意调查，绝大部分“新莞人”认为他们难以承受该价位。政府花大量人力、财力、物力建“廉租房”，有可能导致长沙等地出现的“无人租”结局：高层次“新莞人”“
不愿住”，自购商品房；低层次“新莞人”“住不起”，住工厂集体宿舍，结果与政府的初衷背道而驰！
五是与农民出租屋冲突。据统计，全市当地户籍约45.5万户，房屋租赁28.2万栋，共120万间，近5000万平方米，可以足够满足“新莞人”的住房要求。再新建“廉租房”，只能是重复投资，导致本地居民的出租屋需求量减少，甚至租不出去，引发政府与商品房开发商、本地农民的利益发生冲突，甚至把矛盾焦点集中到政府头上。
六是形成心理、文化隔阂。“新莞人”集中居住，给人一种“把弱势群体圈在一起”的感觉，使他们难以融入东莞，造成心理、文化上的隔阂，形成“穷人区”、“富人区”，不利于“和谐东莞”的建设。
（二）政府在“廉租房”上的定位是指导、规划与宏观管理
在解决“新莞人”住房问题上，大家一致认为政府的功能主要有三项：一是指导；二是规划；三是宏观管理。“宏观管理≠经营”，在“廉租屋”方面，政府只能以充当宏观管理的角色为主，而以经营为辅，并逐步退出。由政府对“廉租房”进行经营，最大的弊端是：在人力、资金等投入方面，经营管理成本过高，有悖于市场经济规律。
对现有农民“出租屋”进行宏观管理——全面实现出租屋市场化管理，即把管理对象从租住者转向租赁者，从买方转向卖方，这是所有市场监管行为的共性。我们可以结合农村城市化改造，进行农民参股集体经营试点，也可以先进行收“旧”经营试点，总结经验再展开。目前广受肯定的物业托管、规范管理二手房东、村集体包租管理和行业协会管理，以及推广出租屋险等新兴方式，无一不是顺应市场趋势，将监管的对象转移到出租屋市场的卖方身上。
从节约管理成本方面看，管“买方”面对的是200多万人，而管“卖方”最多只有28万多人，统计表明有一半的出租屋由5万多名二手房东代理，这样的话监管对象又将进一步减少，无论是从管理成本还是管理效率，都是切实可行的。如果由政府将社会私人120万间出租屋收由政府统一经营，由于私人出租屋分散建的质量、结构非常复杂性，政府将付出比社会更高的经营成本，而且效率可能比社会私人经营低。
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